Garantías que puedes pedir a un inquilino: fianza, aval y depósito adicional
Guía práctica sobre las garantías del alquiler para propietarios: qué es cada una, qué límites impone la LAU, cuándo pedir aval bancario y cuándo basta con la fianza.
Cuando se acerca la firma del contrato, muchos propietarios tienen dudas sobre qué garantías pueden exigir y cuánto. El inquilino parece solvente, pero ¿basta con la fianza? ¿Es legal pedir dos meses de depósito? ¿Se puede exigir un aval bancario?
La respuesta a cada una de esas preguntas es diferente. Y mezclarlas lleva a errores que pueden anular cláusulas del contrato o, en el extremo contrario, a dejar el piso con menos protección de la necesaria.
Esta guía explica qué tipo de garantía es cada una, qué dice la ley sobre los límites y cuándo tiene sentido usar cada opción.
Las garantías del alquiler: cuántas hay y qué diferencia a cada una
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre la fianza legal y las garantías adicionales. Son cosas distintas y tienen tratamiento diferente.
La fianza legal (art. 36 LAU) es obligatoria: equivale a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda. No es opcional ni negociable en su existencia. El inquilino tiene que entregarla al firmar el contrato, y el propietario tiene que depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
Las garantías adicionales (art. 36.5 LAU) son voluntarias y se pueden pactar libremente. La ley establece un límite: el total de las garantías adicionales no puede superar dos mensualidades de renta en contratos de duración de hasta cinco años.
Esto significa que, en la práctica, el máximo que puedes pedir al firmar un contrato de vivienda es:
- 1 mes de fianza legal
- Hasta 2 meses en garantías adicionales
- Total máximo: 3 mensualidades de renta
Si el alquiler es de 900 €/mes, el máximo al que puedes llegar son 2.700 € entre fianza y garantías.
La fianza: para qué sirve realmente
La fianza tiene una función concreta: cubrir las obligaciones del inquilino al final del contrato. Fundamentalmente, daños al inmueble y rentas impagadas.
Lo que muchos propietarios no calculan es que con un mes de fianza, el margen de cobertura es muy ajustado. Una avería grande, una limpieza a fondo y dos meses de pintado ya pueden superar los 900 €. Si además hay algún mes de renta pendiente, el primer mes de fianza queda corto.
Por eso la fianza sola no suele ser garantía suficiente para un contrato de 5 años. Es el mínimo legal, no el máximo de protección.
El depósito adicional: cuándo pedirlo
El depósito adicional es la garantía complementaria más sencilla. El inquilino entrega una cantidad extra al firmar (normalmente 1 o 2 mensualidades), que el propietario guarda en su propia cuenta —no hay que depositarlo en ningún organismo— y devuelve al final del contrato si no hay deudas ni daños.
Cuándo tiene sentido pedir depósito adicional:
- Cuando el piso está muy equipado o recién reformado y el desgaste potencial es alto
- Cuando el inquilino tiene un contrato temporal o autónomo y los ingresos son variables
- Cuando el perfil de riesgo del inquilino es algo más elevado de lo habitual pero los ingresos son suficientes
El depósito adicional tributa en el IRPF cuando se recibe. Al devolver la parte no retenida, se genera una reducción. Si lo retienes por daños, la parte retenida es ingreso. Más detalle en la guía de fianza e IRPF.
El aval bancario: cuándo exigirlo y qué significa
El aval bancario es una garantía emitida por el banco del inquilino. El banco se compromete a pagar al propietario hasta un importe determinado si el inquilino incumple sus obligaciones. Es más seguro que el depósito adicional porque el banco no puede "olvidar" el compromiso.
Cuándo tiene sentido pedir aval bancario:
- Contratos de renta alta (a partir de 1.500-2.000 €/mes, el riesgo de impago es proporcionalmente mayor)
- Cuando los ingresos del inquilino son correctos pero el contrato laboral es de corta duración
- Cuando el inquilino no puede aportar un avalista personal de suficiente solvencia
Lo que el propietario tiene que saber:
- El aval bancario no es gratis para el inquilino: el banco cobra una comisión anual (normalmente el 0,5-1% del importe avalado)
- Exigir aval bancario puede reducir el número de candidatos interesados
- El aval hay que solicitarlo con tiempo: el banco tarda días o semanas en emitirlo
Ejemplo: alquiler de 1.200 €/mes, aval de 3.600 € (3 meses). El banco cobra al inquilino entre 18 y 36 €/año por mantenerlo. Es un coste asumible para el inquilino si el piso le interesa.
El aval personal: qué es y cuándo funciona
El aval personal (también llamado fiador o avalista) es una persona que responde con su patrimonio si el inquilino no cumple. No es una garantía bancaria: es una persona que firma el contrato comprometiéndose a pagar si el titular no lo hace.
Cuándo tiene sentido pedir avalista:
- Cuando el inquilino es estudiante o tiene ingresos propios bajos pero los padres tienen solvencia
- Cuando el contrato laboral es en período de prueba
- Cuando los ingresos del inquilino son justos respecto a la renta
Lo que hay que tener en cuenta:
- El avalista tiene que ser alguien con ingresos propios demostrables y, a ser posible, con propiedad inmobiliaria. Un avalista sin bienes no aporta protección real.
- El avalista tiene que firmar el contrato o un anexo específico donde se compromete expresamente. Un acuerdo verbal no sirve de nada.
- En la práctica, ejecutar la garantía personal de un avalista es un proceso lento que requiere demanda judicial.
El seguro de caución: la alternativa al aval que pocos conocen
Algunos inquilinos ofrecen un seguro de caución en lugar de depósito adicional o aval bancario. Es un seguro que contrata el inquilino y que garantiza al propietario el cobro en caso de impago.
Se diferencia del seguro de impago (que contrata el propietario) en que aquí quien paga la prima es el inquilino. El coste suele ser menor que un aval bancario.
No es una garantía muy extendida en España todavía, pero su uso está creciendo. Si el inquilino lo propone como alternativa al depósito adicional, puede ser una opción válida siempre que la póliza cubra tanto impago de renta como daños al inmueble.
Cómo decidir qué garantías pedir en cada caso
La decisión depende de tres factores: el perfil del inquilino, el valor del inmueble y el apetito de riesgo del propietario.
Caso 1 — Inquilino con contrato indefinido, ingresos holgados, referencias positivas:
- Fianza legal (1 mes) + depósito adicional (1 mes)
- Total: 2 mensualidades
- Razonamiento: el perfil es sólido, pedir más puede espantar a buenos candidatos
Caso 2 — Inquilino con contrato temporal o autónomo, ingresos correctos pero variables:
- Fianza legal (1 mes) + depósito adicional (2 meses) o aval bancario
- Total: 3 mensualidades (el máximo legal)
- Razonamiento: la variabilidad de ingresos justifica protección máxima
Caso 3 — Inquilino joven, primer trabajo, ingresos bajos:
- Fianza legal (1 mes) + avalista personal con solvencia demostrable
- El avalista añade cobertura sin superar los límites legales
- Razonamiento: el avalista bien elegido puede dar más seguridad que un depósito que se agota rápido
Caso 4 — Piso de alto valor o recién reformado:
- Fianza legal (1 mes) + depósito adicional (2 meses)
- Documentar muy bien el estado inicial con fotos y vídeo
- Razonamiento: las garantías económicas máximas más la documentación visual son la mejor combinación
Errores frecuentes al gestionar las garantías
Pedir más de lo que permite la ley. Tres mensualidades de total (fianza + adicionales) es el máximo en contratos hasta 5 años. Pedir más no convierte la cláusula en nula automáticamente, pero sí es reclamable por el inquilino.
No depositar la fianza en el organismo autonómico. Es una obligación legal con plazo. Ver la guía sobre depósito de fianza por comunidad autónoma.
Confundir la garantía adicional con la fianza. La fianza va al organismo, la garantía adicional se queda con el propietario. Son cuentas distintas y no hay que mezclarlas.
No documentar la devolución o retención. Cuando termina el contrato y devuelves (o retienes) la garantía, hazlo siempre por escrito: transferencia bancaria con concepto claro y documento firmado. Si hay retención parcial por daños, adjunta presupuesto o factura.
La normativa sobre garantías puede variar según la comunidad autónoma. Este artículo es orientativo; consulta con un abogado o gestor especializado para tu caso concreto.
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