Cómo poner un piso en alquiler por primera vez: guía paso a paso
Todo lo que necesitas saber para alquilar tu piso por primera vez: preparar el inmueble, fijar el precio, elegir inquilino, firmar el contrato y organizarte desde el primer mes.
Alquilar un piso por primera vez no es complicado, pero tampoco es tan sencillo como "publicar un anuncio y cobrar cada mes". Hay decisiones que se toman en las primeras semanas y que luego son muy difíciles de cambiar: el precio, el contrato, el inquilino.
Si empiezas bien, el alquiler funciona solo. Si empiezas mal, los problemas te acompañan durante años.
Esta guía cubre todo el proceso de forma ordenada: desde preparar el piso hasta tener el primer cobro en el banco y saber cómo organizarte a partir de ahí.
Antes de publicar nada: lo que tienes que tener resuelto
Antes de poner el anuncio, hay tres cosas que conviene tener claras:
El estado del piso. No hace falta que esté perfecto, pero sí habitable sin que el inquilino tenga que reclamar nada en los primeros meses. Un piso recién pintado, con electrodomésticos que funcionan y sin goteras latentes es la base. Si hay algo que sabes que está mal, arréglalo antes de que entre el inquilino: es mucho más difícil y caro gestionarlo una vez que hay alguien viviendo.
El certificado de eficiencia energética. Es obligatorio tenerlo antes de publicar el anuncio. Sin él no puedes alquilar legalmente. El coste oscila entre 80 y 200 € dependiendo del técnico y la comunidad autónoma. Muchas inmobiliarias y plataformas te piden este certificado para publicar el anuncio.
La cédula de habitabilidad. En algunas comunidades autónomas es obligatoria para alquilar. Comprueba si en la tuya lo es. Si el piso lleva años sin alquilarse, puede que haya caducado y tengas que renovarla.
Con estas tres cosas resueltas puedes empezar el proceso sin riesgos legales.
Cómo fijar el precio: el error más caro de los primeros propietarios
El precio del alquiler es la decisión más importante antes de publicar. Hay dos errores frecuentes:
Precio demasiado alto. El piso lleva semanas o meses en el mercado sin inquilino. Cada mes vacío es un mes de ingresos perdidos. Además, si bajas el precio después de meses publicado, los interesados lo ven como señal de que algo falla.
Precio demasiado bajo. Entras a un precio que después es difícil de subir. La Ley de Arrendamientos Urbanos limita las subidas anuales al IPC o al índice de referencia según la zona tensionada. Si empiezas 200 € por debajo del mercado, esa diferencia se acumula durante años.
Cómo fijar el precio correctamente:
- Mira los pisos similares en Idealista y Fotocasa en tu zona. Pisos con la misma superficie, número de habitaciones, planta y estado. No lo que piden: lo que hay publicado de verdad.
- Descuenta un 5-10% del precio medio de lo publicado. Lo publicado es lo que piden; lo que se firma suele ser algo menos.
- Considera los gastos incluidos. Si pagas el IBI y la comunidad, tu precio tiene que reflejar que esos gastos van de tu bolsillo.
Ejemplo: piso de 70 m² en Madrid, 2 habitaciones, planta 3ª con ascensor. Los similares publicados van de 1.100 a 1.300 €. El mercado real de firma está en torno a 1.050-1.150 €. Publicar a 1.350 € va a generar pocas visitas y mucho tiempo perdido.
Cómo anunciar el piso y qué fotos hacen la diferencia
El anuncio es el filtro. Un anuncio malo trae visitas de gente que llega y se decepciona. Un anuncio bueno trae visitas de gente que ya tiene una imagen realista del piso.
Las fotos importan mucho. No hace falta un fotógrafo profesional, pero sí luz natural, piso ordenado y encuadres que muestren el espacio real. Las fotos con luz artificial amarilla y muebles amontonados reducen el interés a la mitad. Hazlas en un día con luz, abre persianas y ventanas, y fotografía cada habitación desde el ángulo que la hace más grande.
La descripción tiene que ser concreta. Metros cuadrados, número de habitaciones, planta, ascensor, orientación, qué electrodomésticos tiene, qué comunidad incluye y qué no. Los textos genéricos ("piso luminoso en zona inmejorable") generan desconfianza. Los textos concretos filtran a los interesados que saben lo que buscan.
Dónde publicar: Idealista y Fotocasa son las plataformas con más tráfico en España. Para zonas universitarias, también Uniplaces o grupos de Facebook locales. Si quieres ahorrarte la agencia, publicar directamente en estas plataformas funciona bien siempre que tengas tiempo para responder consultas y gestionar las visitas.
Cómo elegir bien al inquilino: lo que pedir y lo que revisar
Es el paso más importante y el que más primeros propietarios hacen mal, normalmente por presión de tiempo o por intuición en lugar de datos.
Documentos que pedir siempre:
- DNI o NIE
- Últimas 3 nóminas o, si es autónomo, últimas declaraciones de IRPF y pagos a la Seguridad Social
- Contrato de trabajo (para ver el tipo y la antigüedad)
- Extracto bancario de los últimos 3 meses (opcional pero recomendable)
Qué revisar:
La nómina tiene que cubrir con holgura la renta. Una regla general es que la renta no supere el 35-40% de los ingresos netos del inquilino. Si el piso cuesta 900 € y el inquilino cobra 1.000 € netos, hay un problema estructural desde el principio.
El tipo de contrato laboral importa. Un contrato indefinido es más estable que uno temporal o de obra. No es que los contratos temporales sean señal de mala fe, pero el riesgo de impago es objetivamente mayor si el empleo es inestable.
Lo que no puedes hacer: no puedes pedir que el inquilino acredite su origen, su religión, su situación familiar ni nada que no tenga relación directa con su solvencia. La selección tiene que basarse exclusivamente en criterios económicos y de solvencia.
El aval. Si los ingresos son ajustados o el contrato es temporal, puedes pedir un avalista. El avalista responde de la deuda si el inquilino no paga. Tiene que ser alguien con ingresos propios y, preferiblemente, con propiedad inmobiliaria.
El contrato: lo que no puede faltar
No uses contratos descargados de internet sin revisarlos. Los modelos genéricos llevan cláusulas obsoletas o incorrectas, y algunas no tienen validez legal desde las últimas reformas de la LAU.
Lo que el contrato debe incluir obligatoriamente:
- Identificación completa de propietario e inquilino
- Descripción del inmueble y referencia catastral
- Duración del contrato (mínimo 5 años si el propietario es persona física)
- Importe de la renta y fecha de pago
- Forma de pago (transferencia bancaria, número de cuenta)
- Importe de la fianza (máximo 2 mensualidades en vivienda habitual)
- Garantías adicionales si las hay (aval, depósito adicional)
- Inventario del mobiliario y estado del inmueble
Lo que conviene incluir aunque no sea obligatorio:
- Cláusula de actualización de renta anual (referenciada al IPC o al índice que corresponda)
- Cláusula sobre mascotas
- Prohibición o regulación del subarriendo
- Quién paga los suministros
Si tienes dudas, una revisión de contrato con un abogado especializado en arrendamientos cuesta entre 50 y 100 € y puede evitarte problemas de miles.
La fianza: qué es y qué tienes que hacer con ella
La fianza equivale a una mensualidad de renta en alquileres de vivienda. El inquilino te la entrega al firmar el contrato y tú tienes que depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma.
Esto no es opcional. El plazo varía según la comunidad (suele ser entre 30 días y 3 meses desde la firma del contrato). Si no la depositas, la sanción puede ser significativa y en algunas comunidades bloquea la reducción fiscal del alquiler.
El organismo depende de dónde está el piso:
- Madrid: Agencia de Vivienda Social
- Cataluña: INCASÒL
- Comunitat Valenciana: IVIMA / Generalitat Valenciana
- Andalucía: Junta de Andalucía (CMVAU)
- Resto: cada comunidad tiene su organismo específico
Guarda el justificante del depósito. Lo necesitarás cuando devuelvas la fianza al final del contrato.
La entrega de llaves: cómo protegerte desde el primer día
El día de la entrega es tan importante como el día de la firma. Lo que dejas documentado aquí es lo que te protege si al final del contrato hay discrepancias sobre el estado del piso.
Haz un inventario detallado. Cada habitación, cada electrodoméstico, cada mueble. Con fotos fechadas de cada elemento. Si la lavadora estaba en perfecto estado cuando entró el inquilino y al salir tiene la puerta rota, la foto con fecha te da la razón.
Firma el acta de entrega. Un documento sencillo que dice: fecha de entrega, llaves entregadas, estado del inmueble y que el inquilino lo recibe en buen estado. Firmado por ambas partes.
Anota las lecturas de los contadores. Agua, luz y gas (o los que correspondan). Si hay discrepancia posterior sobre quién pagó qué periodo, tienes el punto de partida documentado.
Los primeros meses: qué controlar y cómo organizarte
A partir de aquí empieza la gestión real. Los primeros meses son los que marcan si tendrás control o irás siempre apagando fuegos.
El cobro mensual. Configura una alerta o un recordatorio para la fecha de vencimiento. Si el cobro no llega en 2-3 días, manda un recordatorio cordial. No esperes a que pasen semanas: los retrasos que se dejan pasar sin reacción se convierten en hábito.
Los gastos. Cada gasto relacionado con el piso, guarda la factura y anótalo en el momento. No lo dejes para el fin de semana, no lo dejes para diciembre. Los gastos olvidados son dinero que no deduces.
La fianza en el organismo. Si aún no la has depositado, hazlo dentro del plazo.
La primera actualización de renta. Ocurre al cumplirse el primer año de contrato. El incremento máximo está referenciado al IPC o al índice de referencia. Marca la fecha en el calendario y prepara el aviso con al menos 30 días de antelación.
Herramientas para empezar bien desde el principio
El error más frecuente de los primeros propietarios es pensar que "ya lo organizaré cuando tenga más". El caos acumulado es muy difícil de deshacer en abril cuando llega la renta.
La recomendación es simple: empieza con una herramienta de control desde el primer mes. No hace falta que sea compleja. Tiene que:
- Registrar cobros por contrato con fecha real
- Guardar los gastos asignados al inmueble
- Tener el historial accesible desde el móvil
Si empiezas con esa disciplina desde el primer mes, llegará la campaña de la renta y tendrás los datos listos sin reconstruir nada.
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